전세계약시 유의사항, 작성방법 (확정일자,전입신고, 부동산 계약 주의사항)

안녕하세요 : ) 

오늘은 전세계약 시 유의사항에 대해서 알려드리려고 합니다-!

 

 

 

 

 

첫 번째, 가계약도 신중히!

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보통 전세보증금의 10%를 가계약금으로 설정하게 됩니다. 가계약도 일종의 계약이기 때문에 다른 사정이 생겨서 계약을 파기하더라도 법적으로 돌려받는 것은 어렵습니다. 때문에 가계약도 신중히 생각하고 하셔야 합니다. 이는 부동산 계약뿐 아니라 모든 계약에서 적용되는 사례이니 유의하시면 좋아요!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

등기부등본 확인하기

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등기부등본은 <표제부/갑구/을구> 세가지 항목으로 구성되어있어요. 

표제부는 부동산 주소와 면적, 구조, 지목등의 정보를 표시합니다. 갑구에는 과거 소유자, 현재 소유자 등의 등기정보를 확인할 수 있어요. 계약 시 현재 소유자와 계약하는 집주인이 같은지 꼭 확인하셔야 해요.

마지막으로 가장 중요하다고 할 수 있는 을구는 근저당, 가압류와 같은 권리관계를 확인할 수 있는 항목이에요. 소유자가 주택을 담보로 대출을 받았다면 저당 설정 시기, 채권 최고액 등을 확인할 수 있어요. 

 

 

 

 

 

 

 

 

근저당과 보증금액이 70% 이하인지 확인하기

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등기부등본 을구에서 근저당, 채권과 같은 금액을 확인할 수 있다고 했죠? 보통 <부채비율과 내 보증금 합>이 주택 실제 매매가 대비 70%가 넘지 않는지 확인해야 해요. 여기서 70%라는 비율이 나온 이유는 실제로 집이 경매로 넘어갔을 경우 한 번에 낙찰이 되면 좋지만 그런 경우는 거의 드물며, 한번 유찰되면 주택 가격이 30%씩 떨어지게 됩니다. 이를 대비하여 근저당 부채비율 + 보증금이 집 매매가의 70%가 넘지 않는 것이 좋다고 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

다가구주택일 경우 선순위 세입자 보증금에 주목

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만약 다가구주택을 계약할 경우 <근저당액+선순위세입자의 보증금 + 본인 보증금>이 건물 시세 매매액보다 높으면 위험합니다. 실제 집주인의 파산으로 경매가 이루어진 경우 근저당 설정 이후 계약을 체결했기 때문에 주택임대차 보호법에 의한 최우선 변제금을 제외한 금액은 우선순위대로 배당받게 됩니다. 

 

일단 최우선변제금이라는건 법적으로 1순위인 채권은행보다 최우선적으로 변제받을 수 있는 금액입니다. 하지만 몇 천만 원 정도선 밖에 되지 않습니다. 그리고 나머지 금액은 우선순위대로 배당받게 되는데 1순위가 전세계약이전의 채권은행, 2순위가 먼저 살고 있던 세입자가 됩니다. 그렇기 때문에 내가 계약하는 보증금까지 합쳐서 건물 시세보다 <근저당액+선순위 세입자의 보증금 + 본인 보증금>이 높게 설정되어있으면 최악의 상황에선 위험할 수 있겠죠. 

 

* 선순위 보증금액은 집주인의 동으를 얻어 주민센터에서 확인 가능해요!

 

 

 

 

 

 

 

 

잔금 치르는 날 한번 더 등기부등본 확인, 전입신고와 확정일자 받기

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잔금 치르는 날, 한번 더 등기부 등본을 확인하는 이유는 전입십고, 확정일자를 받기 전 그사이에 집주인이 주택을 담보로 대출을 받은 것은 없는지 한 번 더 확인하기 위함이에요. 

 

보증금을 법적으로 보호받기 위해선 <확정일자+전입신고+실제 거주> 세 가지 조건을 모두 갖추어야 해요. 전입신고가 중요한 이유는 전입신고 다음날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하기 때문이에요. *대항력 이란, 향 후에 이 집이 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 다 받기 전까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리입니다. 이 집이 몇 번이나 유찰을 받더라도 최종 낙찰자가 내보 증금을 돌려줘야 합니다. 단, 전입신고만 해서 이 대항력이 생기는 것은 아니고 내가 계약할 당시 이 집에 근저당이 없었을 경우에 한해서 대항력이 발생해요. 즉 내가 계약할 당시 근저당이 없는 것이 중요해요!

 

* 하루, 이틀 미루다가 전입신고와 확정일자가 늦어지고, 그 사이 집주인이 대출을 받아 버린다면 대항력이 생기지 않음은 물론이고 우선변제권 순위에서도 밀려날 수 있어요.

 

* 한 번이라도 전출을 해버리면 무효가 되므로 계약기간이 끝날 때까지 유지하는 게 좋아요. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

계약서에 특약사항 추가하기

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간혹 집주인이 계약 후 세입자가 입주하기 전 사이에 근저당을 설정할 수 있어요. 또한 세입자의 대항력이 생기는 효력도 전입신고한 다음날이에요. 만약 오늘 오전 내가 전입신고를 했더라도 그 날 오후 집주인이 집 담보로 대출을 받으면 대항력도 생기지 않고 우선순위에도 밀릴 수밖에 없습니다.

 

이를 대비하기 위해 계약 특약사항에 입주 전 근저당을 걸면 계약 무효, 계약금의 두배 배상 등과 같은 내용을 특약사항으로 적는 것이 좋습니다. 

 

"임대인은 잔금일 익일까지 등기사항 전부 증명서 상의 모든 권리사항을 유지한다. 이를 위반할 시에는 보증금액 전액을 임차인에게 반환하고 계약은 소멸된다. 피해보상금은 계약금의 두배로 한다. 

 

 

 

 

 

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저도 몇 년째 전세에 살고 있고, 또 앞으로 몇 번의 전세계약을 체결해야 할지 모르겠네요. 한 푼 두 푼 모운 소중한 재산을 지키기 위해서는 무엇보다 자신이 어떻게 해야 하는지 알고 미리 예방하는 것이 중요하다고 생각해요! 위에 말씀드린 내용 외에도 전세 안심보증보험과 같은 제도도 있다고 하니 알아보셔도 좋을 것 같습니다. : )